Ирина Круппа, Gulliver: Информация о связи ТРЦ с Полищуком - просто слухи

1. хороший год
2. оптимальное решение
3. конкурентная среда

Генеральный директор МФК Gulliver Ирина Круппа об успехах компании в 2016 году, работу в условиях сложной экономической ситуации и давления со стороны правоохранительных органов, а также о ближайших планах развития комплекса.

Ирина Круппа пришла в управляющую компанию МФК Gulliver в начале 2014 года на должность коммерческого директора, но уже в середине 2015 году заняла должность генерального директора. За время руководства комплексом команде, которую она возглавила, удалось существенно улучшить показатели работы ТРЦ, изменив оператора продуктового супермаркета, реализовав реконцепцию нулевого этажа и ряд других проектов. В интервью RAU И Ирина Круппа рассказала о том, за счет чего Gulliver сумел привлечь дополнительный трафик посетителей и завести в ТРЦ новые для Украины бренды, и почему открыт в конце прошлого года столичный ЦУМ НЕ БУДЕТ конкурентом для МФК Gulliver.

хороший год

- Как прошел для торгового центра 2016: как выросла или снизилась посещаемость ТРЦ, либо новых арендаторов удалось привлечь, как изменилась вакантность?

- По сравнению с 2015 годом посещаемость выросла примерно на 35%. Всего за 2016 нас посетили 15600000 человек.

Вакантность комплекса за прошлый год снизилась почти до нуля. Если на начало 2016 ее уровень составил около 6%, то сейчас - 0,2%.

Можно сказать, что Gulliver выходит на оптимальные показатели работы. К сожалению, комплекс открывался в сложное для страны время - в конце 2013-го, когда на Майдане начинались всем известные события. Затем были крайне сложные и нестабильные 2014-й и 2015-й, когда нужно приложить максимум усилий, чтобы дополнить и улучшить tenant-mix комплекса. Как правило, торговый центр выходит на нормальную работу со второго года после открытия. Но так как у нас первые 12 месяцев жизни фактически выпали, то этот процесс становления произошел не в втором, а на третьем году.

- Благодаря чему удалось улучшить показатели комплекса?

- Считаю, благодаря тому, что удалось расставить акценты и улучшить tenant-mix. Во-первых, мы рискнули и сделали реконцепцию нулевого этажа, изменив якорного арендатора. Раньше там работал Фуршет. Маркет полностью арендовал у нас нулевой этаж и руководил как прикассовой зоной, так и антресолью, сдавая площади субарендаторам. К сожалению, этот этаж был в дисгармонии с другими зонами ТРЦ: были разные уровни отделки, разный стиль управления. Мы хотели сделать комплекс целостным. Поэтому начале 2015 году решили сделать реконцепцию нулевого этажа, завести нового арендатора Сильпо, так как по нашим оценкам их концепт лучше подходил для удовлетворения потребностей целевой аудитории. В итоге это решение полностью оправдалось.

По расчетам наших консультантов, изменение продуктового якоря должна была увеличить посещаемость на 20-25%, но мы перевыполнили ожидания экспертов, увеличив трафик более чем на треть.

- Однако этими изменениями на нулевом этаже вы не ограничились ...

- После выхода Фуршета управления площадями нулевого этажа перешло к компании Три О. Нам нужно было разделить торговые площади таким образом, чтобы использовать их с наибольшей эффективностью и завести туда новых арендаторов. Усилить пул арендаторов нулевого этажа удалось за счет релокации и расширение магазина JYSK. Кроме того, открыли здесь большую аптеку и завели еще одного «якоря» - супермаркет электроники и бытовой техники Эльдорадо. Все это положительно сказалось на показателях работы арендаторов как нулевого этажа, так и ТРЦ в целом.

- Какие сегменты ТРЦ хотели бы усилить в 2017-м?

- Для того чтобы усиливать ТРЦ, нужно постоянно мониторить рынок и хотя бы раз в год проводить маркетинговое исследование, анализ целевой аудитории, как существующей, так и потенциальной. Мы это понимаем, поэтому работа над усилением tenant-мех в нашей компании - непрерывный процесс. Конечно, на 2017 год также ставим задачу ввести в ТРЦ популярные бренды, которые будут появляться на украинском рынке и смогут обеспечивать потребности наших клиентов.

Впрочем, Gulliver и сам ведет работу над привлечением новинок на украинский рынок. Яркий пример тому: первый в Украине магазин бренда испанской группы Inditex - Uterque, который открылся у нас в конце прошлого года .

Понятно, что мы работаем не только над привлечением новых арендаторов. В 2017 году намерены запустить управленческую digital-платформу, которая призвана автоматизировать и улучшить коммуникацию с арендаторами. Насколько мне известно, это первый подобный проект в Украине. Разрабатываем его собственными силами - над проектом работает наша группа IT-специалистов. Также планируем обновить сайт нашего комплекса. Для этого привлекаем внешнего подрядчика.

Работаем над повышением сервисной составляющей. В ТРЦ появляется все больше разнообразных сервисов. Например, у нас есть такая услуга как зонтик на прокат. В дождливую погоду посетитель ТРЦ может прийти на инфостийку и взять зонтик на время совершенно бесплатно.

В целом, направляем усилия на развитие всех сильных сторон нашего комплекса и готовим ряд интересных проектов, раскрывать подробности которых пока не хотелось бы. Ну а наша стратегическая задача - укрепление позиций МФК Gulliver на рынке коммерческой недвижимости Киева.

оптимальное решение

- Многие крупные зарубежных ритейлеров, которые могут быть трафикогенеруючимы в ТРЦ, такие как Inditex, Waikiki, или H & M открывают магазины на больших площадях. Готовые будете обеспечить необходимую локацию для H & M в случае его выхода на украинский рынок?

- Gulliver никогда не будет суперрегиональные торговым центром. Его расположение в центре столицы дает массу преимуществ, но в связи с этим есть и некоторые ограничения. У нас не так много помещений большой площади, зато есть другие возможности, которые привлекают арендаторов. Поэтому даже те бренды, которые в основном открываются на больших площадях, сумели адаптироваться под ТРЦ Gulliver и открылись в урезанном формате. Один из примеров - магазин Reserved, который занял у нас 650 кв. м, тогда как его стандарного локации - от 1000 кв. м.

H & M - также крупный объект, который в основном рассматривает большие помещения площадью 3-5 тысяч кв. м. Но думаю, в случае их желания арендовать локацию в МФК Gulliver мы бы смогли найти решение.

- В 2016-м в столице впервые за долгое время был зафиксирован рост арендных ставок. Или повышалась стоимость аренды в ТРЦ Gulliver?

- Арендные ставки в ТРЦ Gulliver, несмотря на 100% заполняемость комплекса, находятся на рыночном уровне. В большинстве случаев арендная плата состоит из двух составляющих - фиксированной ставки и процента с товарооборота. Радует, что в 2016 году у нас увеличилось количество арендаторов, которые доплачивают процент с товарооборота. При этом мы можем констатировать, что арендная плата в 2016 году увеличивалась как раз за счет процента с оборота, так как продажи наших арендаторов постоянно росли.

- По вашему мнению, рост товарооборота в арендаторов свидетельствует о восстановлении платежеспособного спроса и украинской экономики в целом?

- Конечно, нам хочется верить, что это так. В то же время, мы не можем говорить о том, что эта тенденция наблюдается у всех игроков на рынке. В Gulliver уже сформировалась своя, достаточно обеспечена и стабильная целевая аудитория. Это и жители центральных районов города, и сотрудники бизнес-центра. Здесь арендуют офисы как крупные зарубежные компании, так и украинские компании, которые могут позволить себе выплачивать работникам достойные заработные платы.

Возвращаясь к экономической ситуации, следует отметить, что потребители перестали тратить деньги на ненужный товар, научились считать расходы и стали более рационально подходить к покупкам.

Посетители нашего ТРЦ также больше всего ценят соотношение цена-качество. Поэтому магазины, которые предлагают качественный товар, работают более стабильно.

- Участники рынка торговой недвижимости все больше говорят о росте роли развлекательной составляющей в ТРЦ. Согласны ли вы с этим? Не считаете, что в ТРЦ Gulliver развлекательная составляющая нуждается в усилении?

- В Gulliver развлекательная составляющая полностью отвечает потребностям клиентов всех возрастов. У нас есть детский развлекательный центр ГулливериЯ для самых маленьких посетителей. Там родители могут оставить своего ребенка на время шопинга или отпраздновать день рождения ребенка. Для молодежи у нас работает боулинг с профессиональным, самым современным в городе оборудованием. Не зря же у нас проводятся турниры под эгидой Федерации боулинга Украины. Ну и кинотеатр Оскар на шесть залов. Здесь постоянно проводятся допремьерные показы, которые часто посещают звезды украинского шоу-бизнеса. Этот кинотеатр также пользуется большим успехом.

- Какова ситуация на фуд-корте?

- Его заполняемость 100%, плюс длинный лист ожидания. Даже несмотря на наличие Сильпо со своими сильными фуд-кортами и кулинарией, фуд-корт ТРЦ очень успешный. Рестораны также очень хорошо используют синергию с бизнес-центром - там часто проводятся деловые обеды и встречи. Кстати, с арендаторов фуд-корта доплачивают аренду по товарообороту практически все.

конкурентная среда

- В конце 2016-го в центре Киева открылся ЦУМ, целевая аудитория которого частично пересекается с вашей. Почувствовали ли вы усиления конкуренции в центральном районе столицы, не было оттока посетителей в декабре-январе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года?

- Ценовые сегменты у нас все же разные. Мы пересекаемся только по некоторым брендам. Поэтому оттока посетителей не было. Наоборот - в декабре и январе мы продолжали фиксировать рост посещаемости год к году более чем на треть.

Более того, мы приветствуем открытие ЦУМ, так как считаем, что он будет дополнительной точкой притяжения жителей столицы и гостей города в центральную часть Киева. Все мы знаем, что после событий 2013-2014 годов центр города, а особенно Крещатик, был полупустым. Теперь же видим некоторое оживление.

Сейчас торговый центр Globus, ЦУМ и Gulliver создают хороший торговый кластер, который может работать в синергии и дополняя друг друга, привлекать больше покупателей.

- Не могу не спросить. В конце прошлого года ТРЦ был арестован по делу о банкротстве банка Михайловский. Как это повлияло на работу ТРЦ? Как отреагировали на эту новость действующие и потенциальные арендаторы?

- Сразу скажу, что заявления о связи МФК Gulliver с владельцами Банка Михайловский абсолютно не обоснованы. Они в большей степени наделали шума в прессе, но никоим образом не отразились на работе ТРЦ. Никакой паники среди наших арендаторов не было, все было спокойно и без каких-либо проблем. Но к такого рода ситуаций трудно адаптироваться, как и к скачкам курсов валют и общей нестабильности в стране.

- А Виктор Полищук давно не обладает МФК Gulliver?

- Единственным владельцем МФК Gulliver является компания Три А. Конечные бенефициары указаны в открытых источниках.

- Однако многие СМИ связывают Gulliver именно с Полищуком ...

- Информация о связи Gulliver с Полищуком не соответствует действительности. Это лишь слухи, не имеющие под собой никакой реальной основы.

- В последнем номере украинского Forbes был опубликован рейтинг ТРЦ по объемам долговой нагрузки, первое место в котором получил именно Gulliver. По оценкам журналистов издания, ваша долговая нагрузка составляет около 14 млрд грн. Соответствует ли эта информация действительности, что это за долги и или справляетесь вы с их обслуживанием?

- Мы, конечно, компания открыта, но сумма долга является коммерческой тайной управляющей компании МФК Gulliver, и кроме этого, еще и банковской тайной, распространять которую мы не можем без согласования с кредиторами. Уверяю вас в том, что наша компания всегда выполняет взятые на себя обязательства, в том числе и перед кредиторами.

Читайте также -

Как торговому центру эффективно работать в соцсетях - кейс МФК Gulliver

Похожие

Комментарии